Le prêt familial immobilier : une procédure très encadrée

Publié le jeudi 9 novembre 2023 • Mis à jour le mercredi 27 décembre 2023

Pour acquérir votre résidence principale ou une résidence secondaire, vous avez fait le point sur votre capacité de financement et sur les types de prêts à votre disposition. Pour compléter votre enveloppe budgétaire, vous pouvez également requérir au prêt familial immobilier. Bien qu’il soit réalisé entre deux personnes proches, le prêt familial bénéficie d’un cadre légal, qui permet de sécuriser l’opération et d’anticiper tout différend. Avec Orpi, découvrez en détail le fonctionnement du prêt familial immobilier. L’intervention d’un notaire est-elle obligatoire ? Que se passe-t-il en cas de décès du prêteur ou de l’emprunteur ? Orpi vous répond.

Qu'est-ce qu'un prêt familial ?

Le prêt familial pour un achat immobilier est une alternative au prêt immobilier classique. Cette méthode peut être utilisée pour compléter l’apport personnel ou le budget global de l’opération. En effet, il peut être pratique d’emprunter quelques deniers à une tante ou une grand-mère pour boucler le budget sans avoir à passer par la banque. À l’inverse, la somme ainsi prêtée peut venir consolider un dossier de demande de crédit immobilier, surtout si une première demande de prêt a fait l’objet d’un refus. L’un des avantages du prêt familial immobilier est qu’il est peut-être plus simple à obtenir que le crédit bancaire, si toutefois il est plus facile de négocier avec votre grand-mère qu’avec votre banquier ! L’autre avantage du prêt immobilier familial est qu’il est souvent consenti à un taux d’intérêt plus bas, voire nul.

Au même titre qu’un prêt immobilier classique, le prêt familial immobilier est soumis à un cadre juridique précis. Le législateur a en effet estimé que, même dans le cas d’un prêt entre membres d’une même famille ou entre amis, le prêteur autant que l’emprunteur doivent pouvoir bénéficier de certaines garanties.

Prêt familial : quelles sont les règles ?

Les règles qui encadrent le prêt familial s’appliquent au-delà d’un certain montant emprunté.

Obligation fiscale

Depuis le 27 septembre 2020, seuls les prêts d’un montant supérieur à 5 000 euros doivent être déclarés à l’administration fiscale. Auparavant, ce seuil était fixé à 760 euros, l’allègement est donc plutôt conséquent. La déclaration est effectuée par l’emprunteur, par le biais du formulaire Cerfa n°2062 intitulé « déclaration de contrat de prêt ». Ce formulaire est à joindre à la déclaration de revenus.

Obligation légale

Dès lors qu’il dépasse la somme de 1 500 euros, le prêt familial doit faire l’objet d’un écrit qui établit la preuve de la réalité du prêt. Cet écrit peut être établi sous seing privé, donc entre les parties, ou faire l’objet d’un acte notarié.

Le prêt familial : sans ou avec notaire ?

Même s’il est fortement conseillé de s’adresser à un notaire, son intervention n’est pas obligatoire dans le cadre d’un prêt familial consenti pour un achat immobilier. En effet, le contrat de prêt peut aussi être un acte sous seing privé.

Le prêt familial par acte sous seing privé

L’acte sous seing privé est davantage connu sous le nom de « reconnaissance de dette ». Il s’agit d’un document écrit, rédigé le plus souvent par le prêteur et qui reprend toutes les conditions auxquelles est octroyé le prêt familial immobilier. Pour que l’acte sous seing privé représente une réelle garantie, il doit préciser les conditions du prêt et comporter un certain nombre d’informations, telles que :

L’identité complète du prêteur et de l’emprunteur (nom, prénom, date et lieu de naissance, adresse) ;
L’objet du prêt : investissement locatif, achat d’une résidence secondaire ou acquisition d’une résidence principale ;
La somme prêtée, qui doit apparaître en chiffres et en lettres ;
Le taux d’intérêt éventuel ;
La durée de remboursement ;
Le montant des échéances et leur périodicité (mensuelle, trimestrielle ou annuelle).
Les garanties si le prêteur en a exigé ;
Les dispositions applicables en cas de non-remboursement.

D’autres clauses peuvent être ajoutées, selon la volonté du prêteur ou de l’emprunteur. L’acte sous seing privé est un document très important qui constitue une preuve qu’il s’agit bien d’un prêt et non d’une donation. L’emprunteur précise de sa main le montant du prêt en chiffres et en toutes lettres avant de signer le contrat. Un exemplaire est ensuite remis à chaque partie.

Enfin, sachez que l’acte sous seing privé peut faire l’objet d’un enregistrement auprès du centre des impôts. Cette démarche coûte environ 125 euros, mais elle sécurise l’opération et surtout elle permet d’éviter toute contestation dans le futur.

Le prêt familial par acte notarié

La rédaction du contrat de prêt familial par le notaire présente de multiples avantages. D’une part, le notaire vous conseille au mieux sur les dispositions à mettre en place. D’autre part, l’acte rédigé et signé par le notaire est un acte authentique. À ce titre, non seulement il constitue une preuve opposable aux tiers, mais en plus, l’acte authentique est doté de la force exécutoire. Cela signifie qu’en cas de défaillance de l’emprunteur, le prêteur peut faire appel à un huissier de justice.

Que devient le prêt familial en cas de décès ?

Si le prêteur décède pendant la durée du prêt, le capital restant à devoir est ajouté à l’actif de la succession. L’emprunteur doit poursuivre le règlement des échéances tel que prévu contractuellement. En cas de non-remboursement, il risque un redressement fiscal pour non-déclaration d’une donation et il peut se voir attaqué en justice par les héritiers.

Si l’emprunteur décède pendant la durée du prêt, les héritiers qui acceptent la succession héritent de la dette et doivent honorer le remboursement du prêt. À noter que même dans le cadre d’un prêt immobilier familial, il est possible de souscrire une assurance décès.

À retenir :